QUIERO VENDER MI PROPIEDAD
¿Qué es más importante al vender:
Encontrar compradores o encontrar el precio correcto?
Antes de responder esta interesante pregunta quisiera darte un dato:
En Puerto Montt hay alrededor de 1400 propiedades publicadas a la venta, entre casas y departamentos, entre nuevos y usados. Lamentablemente, muchas de estas NO se venden.
📉 Entendiendo el Mercado: ¿Por qué algunas propiedades NO se venden?
Es crucial entender las dinámicas del mercado para tener éxito en la venta. Aquí te presento algunas razones comunes:
- Vendedores Poco Motivados o No Preparados: Hay propietarios que no están realmente motivados con la venta. No hay una urgencia que los presione a vender. Publican su propiedad, pero no tienen apuro. Ellos NO están preparados aún para la venta.
- Vendedores con Expectativas Fuera de Mercado: Otros vendedores sí están motivados y preparados, pero NO están aceptando las condiciones actuales del mercado. Sus precios están por encima y no han sido asesorados adecuadamente. Sus expectativas son emocionales y no han sido corregidas por la realidad del mercado.
Esto, por un lado.
Por el otro, hay vendedores que están más preocupados en conseguir a compradores sin considerar, seriamente, el precio de su oferta. Pero, ¿sabes algo? Ese NO es el problema; compradores hay, están ahí, siempre habrá de ellos.
Pero, en realidad, ¿es esto tan importante? Así es.
Nunca debemos olvidar que todos nosotros jugamos dos roles: a veces somos vendedores y a veces compradores. Y como compradores siempre queremos lo mejor y al mejor precio. Así es que, si queremos vender, debemos introducirnos en la mente de los compradores y desde esa perspectiva mirar la venta.
🔑 Los 3 Pasos Fundamentales para Vender con Éxito
Ahora, déjame explicarte cómo entonces debe hacerse esto:
1. Define tu Compromiso Real de Venta
Primero, asegúrate de estar 100% seguro de querer vender. Pregúntate: ¿Si NO logro vender dentro de 3 meses, esto me generará algún problema? Si la respuesta es SÍ, entonces, estas preparado para vender. Si tu respuesta es NO, entonces debes esperar porque no hay nada que te apure. Es preferible esperar y NO subir a la venta tu propiedad, porque perderás tiempo y dinero.
2. Acepta las Condiciones del Mercado Actual
Cuando estés preparado y ya no tengas otra opción, entonces pregúntate por las condiciones del mercado actual. Pregúntate ¿Cuánto estarán dispuestos a pagar los compradores de hoy día, dada las condiciones del mercado actual? Esto se hace asesorándote con un corredor competente, que sea muy honesto y te entregue datos duros.
3. Prepara la Documentación Desde el Inicio
Luego, asegúrate de que la corredora te entregue el listado de documentos que necesitas para que la venta fluya lo más rápido posible y así alentar al comprador. Esto debe hacerse desde el principio, y no a medida que avance la venta, ya que hay documentos que se demoran en ser entregados.
Listado de documentos
Documentos Habituales para Estudio de Títulos (Casa Habitación Usada):
(Esta es una lista general, el banco podría solicitar documentos adicionales y los plazos de vigencia de los certificados pueden variar)
A. Del Vendedor (si es persona natural):
- Copia de Cédula de Identidad por ambos lados.
- Certificado de Matrimonio (si aplica, para verificar régimen conyugal).
- Si es casado en sociedad conyugal, documentos del cónyuge también (principalmente Cédula de Identidad).
B. De la Propiedad:
- Copia de la Inscripción de Dominio vigente (con Certificado de Vigencia).
- Generalmente se solicita con no más de 30, 60 o 90 días de antigüedad, según el banco.
- Dónde se obtiene: Conservador de Bienes Raíces (CBR) correspondiente a la comuna donde se ubica la propiedad.
- Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones (y Litigios, si el CBR lo emite aparte).
- Debe tener una antigüedad similar al Dominio Vigente.
- Dónde se obtiene: Conservador de Bienes Raíces (CBR) correspondiente.
- Certificado de No Expropiación Municipal.
- Dónde se obtiene: Dirección de Obras Municipales (DOM) de la municipalidad donde está la propiedad.
- Certificado de No Expropiación SERVIU.
- Dónde se obtiene: Servicio de Vivienda y Urbanización (SERVIU) regional correspondiente.
- Certificado de Deudas de Contribuciones al día (o Boletín de Pago de la última cuota).
- Dónde se obtiene: Tesorería General de la República (TGR). Se puede obtener online con el ROL de la propiedad.
- Certificado de Recepción Municipal Definitiva (o Recepción Final).
- Si es muy antigua y no la tiene, se puede solicitar el Permiso de Edificación y el Certificado de Número Domiciliario.
- Dónde se obtiene: Dirección de Obras Municipales (DOM) de la municipalidad respectiva.
- Comprobantes de pago de cuentas de servicios básicos al día (luz, agua, gas).
- Los últimos comprobantes o certificados de no deuda.
- Reglamento de Copropiedad inscrito (si la propiedad está en condominio o es un edificio).
- Una copia del reglamento y su inscripción.
- Dónde se obtiene: El propietario/vendedor o la administración del condominio/edificio suelen tener una copia. La inscripción se verifica y se puede solicitar una copia en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
- Certificado de Avalúo Fiscal Detallado.
- Dónde se obtiene: Servicio de Impuestos Internos (SII). Se puede obtener online con el ROL de la propiedad.
C. Adicionales que pueden solicitar (dependiendo del caso y del banco):
- Escrituras anteriores para completar estudio de títulos de los últimos 10 años.
- Si el banco lo requiere para revisar la historia de la propiedad.
- Dónde se obtiene: Copias se pueden obtener en la Notaría donde se otorgaron originalmente, o en el Archivo Judicial si son muy antiguas. El Conservador de Bienes Raíces (CBR) puede tener referencias o copias archivadas.
- Certificado de Numeración Domiciliaria.
- Dónde se obtiene: Dirección de Obras Municipales (DOM) de la municipalidad respectiva.
- Planos de la propiedad (arquitectura, subdivisiones, etc., si aplica).
- Dónde se obtiene: El propietario/vendedor debería tenerlos. Copias podrían estar archivadas en la Dirección de Obras Municipales (DOM) o, en algunos casos, en el Conservador de Bienes Raíces (CBR)si fueron protocolizados o inscritos con alguna escritura.
- Certificado de No Expropiación del Ministerio de Obras Públicas (MOP) (menos común para viviendas, pero puede ser solicitado si la propiedad colinda con carreteras o infraestructura pública importante).
- Dónde se obtiene: Ministerio de Obras Públicas (MOP).
Es importante recordar que el abogado que realiza el estudio de títulos es quien finalmente determina qué documentos son necesarios para asegurar que la propiedad está legalmente en orden para la compraventa. El banco, basándose en ese estudio, aprobará el desembolso del crédito.
📝 En Resumen: Claves para una Venta Exitosa
Si realmente quieres vender tu propiedad, considera estos puntos esenciales:
- Certeza Absoluta: Debes estar 100% seguro de que quieres y necesitas vender.
- Realismo de Mercado: Acepta las condiciones actuales del mercado, poniéndote siempre en el lugar del comprador sincero que depende de sus ahorros y del financiamiento bancario.
- Preparación Total: Asegúrate de estar capacitado para el proceso de venta, lo que incluye tener toda la documentación necesaria en regla desde el principio.
🌟 Nuestra Filosofía en Solid Ground
En Solid Ground, intentamos ser lo más honestos posibles con nuestros clientes. No vendemos humo, queremos que vendas al mejor precio posible, según las condiciones del mercado actual.
Si quieres vender con nosotros, pregunta si tenemos cupos disponibles. No trabajamos con muchos clientes al mismo tiempo. Más que generar ingresos a nuestra compañía queremos que te sientas a gusto y seguro de que daremos el mejor esfuerzo por ayudarte a vender.
Un cariñoso abrazo.
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