🗓️ El contexto del 2020: una oportunidad inesperada
Cuando en marzo de 2020 se anunció que Chile cerraría sus fronteras por la llegada del COVID, muchas preguntas se vinieron a nuestra mente: “¿Qué pasará con mi trabajo, con los colegios, con la compra de la casa?”
Muchas puertas se cerraron, no solo las de las fronteras, sino también las de las oportunidades. De inmediato, se anunciaron las ayudas y prontamente las restricciones en varios ámbitos, entre ellas las bancarias. Todo se vino al suelo.
Fue en este contexto que, a pesar de la desesperación de muchos, hubo otros que aprovecharon de comprarse una casa. Pero, si estábamos en medio de una Pandemia y los bancos gritaban a viva voz que ya no prestaban el 90% de crédito ¿se podía? Por supuesto. Así, al menos, lo hizo don Matías.
Todo estaba en su contra: las tasas habían subido, los bancos prestaban el 70% y todos decían que era imposible comprar.
La cosa es que le salió una oportunidad, una casa a muy buen precio. Y pese a que todos le decían que no conseguiría un crédito, salió un día a conseguir un crédito. Dos bancos le cerraron las puertas, entre ellos el banco que le atendía. Porfiado como él mismo, pasó a otro banco. Y para sorpresa suya, éste le ofreció el 90% y además 6 meses de gracia (meses de NO pago).
👣 ¿Quieres comprar una casa? Estos son los pasos
Historias como estas existen por montones. Muchos de nuestros clientes nos cuentan lo felices que hicieron a sus familias cuando compraron.
Pero ahora, déjame contarte cómo tú también podrías comprar una casa siguiendo estos simples, pero importantes pasos:
🏦 1. Cotiza en al menos 2 o 3 bancos
Si tienes ahorros, ve a al menos 2 o 3 bancos y pregunta cuánto te pueden prestar de crédito. Cuéntales que has visto una casa que te interesa.
Si no te ayudan, ve a otro.
Aunque no lo creas, hay muchos que tienen ahorros y no preguntan porque piensan que es imposible conseguir un crédito hipotecario.
Ahora para ayudarte te dejamos una lista de preguntas que le podrías hacer a los bancos al momento de solicitar un crédito hipotecario.
Preguntas para el banco
- ¿Cuál es la tasa de interés ofrecida y es fija, variable o mixta?
- ¿Cuál es el Costo Total del Crédito (CTC)? Solicitar la Carga Anual Equivalente (CAE).
- ¿Qué seguros son obligatorios (desgravamen, incendio, sismo) y cuáles son sus costos mensuales? ¿Puedo contratarlos externamente?
- ¿Cuál es el plazo máximo del crédito y cómo afecta el dividendo?
- ¿Existen costos operacionales o gastos iniciales asociados al crédito (tasación, estudio de títulos, gastos notariales, impuesto de timbres y estampillas)? Solicitar detalle.
- ¿Qué porcentaje máximo del valor de la propiedad financian?
- ¿Cuáles son los requisitos de renta y antigüedad laboral?
- ¿Existen periodos de gracia o meses de no pago al inicio del crédito?
- ¿Hay penalizaciones por prepago total o parcial del crédito? ¿Cuáles son las condiciones?
- ¿Qué otros productos o servicios del banco es necesario contratar para acceder a esta tasa o condiciones (cuenta corriente, tarjetas, etc.)?
- ¿Cuánto tiempo demora la aprobación del crédito una vez entregada toda la documentación?
🔍 2. Busca una casa dentro de tu presupuesto
Según el porcentaje que te presta el banco y tus ahorros, ahora comienza a buscar una casa dentro de esos rangos de precios.
Busca varias y evalúa su ubicación, su precio, sus documentos. Todo esto lo puedes hacer preguntando por teléfono al vendedor.
📅 3. Agenda visitas
Luego de comparar 4 o 5 casas, atrévete a visitarlas.
Consigue una cita y lleva tu aprobación bancaria.
Esto te da poder de negociación y seriedad. Demuestra que tu interés es genuino en tu búsqueda.
⚡️ 4. Toma una decisión rápida si está a buen precio
Y ahora que has visto varias casas, seguramente has encontrado la que te gusta y cumple con tus expectativas.
Aquí quiero darte información relevante: muchas de las casas publicadas están sobrevaloradas, así es que si has encontrado una casa en buenas condiciones y a buen precio, debes decidirte rápido.
✍️ 5. No te demores demasiado
He conocido a varias personas que han perdido una propiedad porque pensaron que el dueño se seguiría bajando, cuando la casa estaba realmente a buen precio.
No cometas ese error. Si tus números afirman que esta casa está a buen precio, firma una carta de oferta seria al dueño y espera su respuesta.
📊 6. Solicita la tasación bancaria
Cuando el dueño haya aceptado tu oferta, entonces le darás aviso al banco que prestará el crédito hipotecario para enviar a su tasador.
Esto dura alrededor de 7 días y sirve para corroborar que lo que se está comprando está dentro de los valores de mercado (el crédito depende de esto).
🤝 7. Firma la Promesa de Compraventa
Lo que vendrá rápidamente, será firmar una Promesa de Compraventa.
Este es un documento redactado por un abogado y se paga a medias con el dueño.
Aquí ambos se aseguran de llegar a la Escritura.
⚖️ 8. Revisión legal: el Estudio de Títulos
Desde el momento que se firma la Promesa de Compraventa, de inmediato se pasa al Estudio de títulos, un estudio que sirve para asegurar al comprador que todo está en regla.
Acá te dejamos una lista de documentos necesarios para un Estudio de Títulos
Documentos Estudio de Título
Documentos Habituales para Estudio de Títulos (Casa Habitación Usada):
(Esta es una lista general, el banco podría solicitar documentos adicionales y los plazos de vigencia de los certificados pueden variar)
A. Del Vendedor (si es persona natural):
- Copia de Cédula de Identidad por ambos lados.
- Certificado de Matrimonio (si aplica, para verificar régimen conyugal).
- Si es casado en sociedad conyugal, documentos del cónyuge también (principalmente Cédula de Identidad).
B. De la Propiedad:
- Copia de la Inscripción de Dominio vigente (con Certificado de Vigencia).
- Generalmente se solicita con no más de 30, 60 o 90 días de antigüedad, según el banco.
- Dónde se obtiene: Conservador de Bienes Raíces (CBR) correspondiente a la comuna donde se ubica la propiedad.
- Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones (y Litigios, si el CBR lo emite aparte).
- Debe tener una antigüedad similar al Dominio Vigente.
- Dónde se obtiene: Conservador de Bienes Raíces (CBR) correspondiente.
- Certificado de No Expropiación Municipal.
- Dónde se obtiene: Dirección de Obras Municipales (DOM) de la municipalidad donde está la propiedad.
- Certificado de No Expropiación SERVIU.
- Dónde se obtiene: Servicio de Vivienda y Urbanización (SERVIU) regional correspondiente.
- Certificado de Deudas de Contribuciones al día (o Boletín de Pago de la última cuota).
- Dónde se obtiene: Tesorería General de la República (TGR). Se puede obtener online con el ROL de la propiedad.
- Certificado de Recepción Municipal Definitiva (o Recepción Final).
- Si es muy antigua y no la tiene, se puede solicitar el Permiso de Edificación y el Certificado de Número Domiciliario.
- Dónde se obtiene: Dirección de Obras Municipales (DOM) de la municipalidad respectiva.
- Comprobantes de pago de cuentas de servicios básicos al día (luz, agua, gas).
- Los últimos comprobantes o certificados de no deuda.
- Reglamento de Copropiedad inscrito (si la propiedad está en condominio o es un edificio).
- Una copia del reglamento y su inscripción.
- Dónde se obtiene: El propietario/vendedor o la administración del condominio/edificio suelen tener una copia. La inscripción se verifica y se puede solicitar una copia en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
- Certificado de Avalúo Fiscal Detallado.
- Dónde se obtiene: Servicio de Impuestos Internos (SII). Se puede obtener online con el ROL de la propiedad.
C. Adicionales que pueden solicitar (dependiendo del caso y del banco):
- Escrituras anteriores para completar estudio de títulos de los últimos 10 años.
- Si el banco lo requiere para revisar la historia de la propiedad.
- Dónde se obtiene: Copias se pueden obtener en la Notaría donde se otorgaron originalmente, o en el Archivo Judicial si son muy antiguas. El Conservador de Bienes Raíces (CBR) puede tener referencias o copias archivadas.
- Certificado de Numeración Domiciliaria.
- Dónde se obtiene: Dirección de Obras Municipales (DOM) de la municipalidad respectiva.
- Planos de la propiedad (arquitectura, subdivisiones, etc., si aplica).
- Dónde se obtiene: El propietario/vendedor debería tenerlos. Copias podrían estar archivadas en la Dirección de Obras Municipales (DOM) o, en algunos casos, en el Conservador de Bienes Raíces (CBR)si fueron protocolizados o inscritos con alguna escritura.
- Certificado de No Expropiación del Ministerio de Obras Públicas (MOP) (menos común para viviendas, pero puede ser solicitado si la propiedad colinda con carreteras o infraestructura pública importante).
- Dónde se obtiene: Ministerio de Obras Públicas (MOP).
Es importante recordar que el abogado que realiza el estudio de títulos es quien finalmente determina qué documentos son necesarios para asegurar que la propiedad está legalmente en orden para la compraventa. El banco, basándose en ese estudio, aprobará el desembolso del crédito.
📜 9. Firma la Escritura
Una vez finalizado el Estudio de Título se pasará a la firma de Escritura, la que será enviada al Conservador de Bienes Raíces.
Este documento es pagado por el comprador.
🔑 10. ¡Recibe tu Título de Dominio y las llaves!
Y finalmente, se te entregará el Título de Dominio y las llaves de la casa en un promedio de 15 días luego de inscripción de la compraventa en el conservador de bienes raíces.
📌 ¿Qué hacemos diferente en Solid Ground?
En nuestra opinión, creemos que lo más importante es evaluar los precios. En Chile hay muchas casas publicadas, pero a precios sobrevalorados.
En Solid Ground nos aseguramos que las propiedades que vendemos se ofrezcan a precio de mercado. No nos interesa tener una cartera llena de propiedades invendibles.
Esto nos ha dado credibilidad y hemos generado la confianza de nuestros clientes.
📣 ¿Listo para comprar una propiedad?
Si ya cuentas con tus ahorros, cotiza en bancos, evalúa precios y visita nuestra corredora con tu aprobación bancaria. Sin duda te brindaremos la mejor ayuda posible.
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